Jual Tanah Warisan tapi Belum Bersertifikat, Ini Langkah Aman dan Legal

Jakarta: Kasus jual beli tanah warisan yang belum bersertifikat masih sering ditemui di berbagai daerah. Kondisi ini umumnya terjadi karena tanah masih berstatus girik, petok D, atau hanya didukung surat keterangan desa, sehingga belum memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) dari Badan Pertanahan Nasional (BPN).
 
Meski demikian, tanah warisan yang belum bersertifikat tetap bisa diperjualbelikan. Namun, prosesnya membutuhkan kehati-hatian ekstra agar tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari.
 
Berikut sejumlah hal penting yang perlu diperhatikan sebelum menjual tanah warisan yang belum bersertifikat.

1. Pastikan status tanah jelas dan sah

Langkah pertama adalah memastikan bahwa tanah tersebut benar-benar merupakan harta warisan yang sah. Hal ini dibuktikan melalui:

1. Surat Keterangan Waris (SKW) dari kelurahan/desa atau notaris
2. Kartu keluarga dan KTP para ahli waris
3. Surat keterangan tidak sengketa dari desa/kelurahan

Dokumen-dokumen ini penting untuk memastikan siapa saja pihak yang berhak atas tanah tersebut.

2. Semua ahli waris harus sepakat

Tanah warisan biasanya dimiliki bersama oleh beberapa ahli waris. Oleh karena itu, penjualan hanya dapat dilakukan jika seluruh ahli waris menyetujui transaksi.
  Kesepakatan sebaiknya dibuat dalam bentuk tertulis dan ditandatangani oleh seluruh ahli waris di hadapan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

3. Urus peningkatan status tanah

Sebelum dijual, sangat disarankan untuk mengurus peningkatan status tanah menjadi bersertifikat di kantor pertanahan (BPN). Proses ini meliputi:

1. Pengajuan pendaftaran tanah
2. Pengukuran bidang tanah
3. Penerbitan Sertifikat Hak Milik (SHM)
4. Tanah yang sudah bersertifikat memiliki nilai jual lebih tinggi dan lebih mudah dipasarkan.

4. Bisa dijual dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Jika sertifikat belum terbit, penjual dan pembeli dapat membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris. PPJB berfungsi sebagai perjanjian awal sambil menunggu proses sertifikasi selesai.

Dalam PPJB harus dijelaskan:

1. Harga dan cara pembayaran
2. Batas waktu pengurusan sertifikat
3. Tanggung jawab masing-masing pihak

5. Lakukan transaksi melalui PPAT

Setelah sertifikat terbit, barulah dibuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT. AJB menjadi dasar hukum peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.
 
Hindari melakukan transaksi hanya bermodal kwitansi atau perjanjian di bawah tangan karena berisiko tinggi menimbulkan masalah hukum.

6. Perhatikan pajak dan biaya

Dalam jual beli tanah warisan terdapat beberapa kewajiban pajak, antara lain:

1. Pajak Penghasilan (PPh) penjual
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pembeli
3. Biaya notaris/PPAT dan pengurusan sertifikat

Memahami komponen biaya sejak awal membantu menghindari kesalahpahaman di kemudian hari.

7. Cek riwayat tanah ke BPN

Sebelum transaksi, pembeli sebaiknya melakukan pengecekan riwayat tanah ke BPN untuk memastikan tanah tidak berada dalam sengketa atau menjadi objek jaminan. Langkah ini juga penting untuk melindungi penjual dan pembeli dari potensi masalah hukum.
 
Menjual tanah warisan yang belum bersertifikat memang memungkinkan, tetapi membutuhkan proses yang lebih panjang dan ketelitian. Mengurus legalitas sejak awal, melibatkan seluruh ahli waris, serta menggunakan jasa notaris atau PPAT menjadi kunci agar transaksi berjalan aman dan sah.
 
Dengan mengikuti prosedur yang tepat, penjualan tanah warisan dapat dilakukan tanpa menimbulkan persoalan di kemudian hari.
 
Cek Berita dan Artikel yang lain di

Google News