NEWS
Pasar Apartemen Jakarta Berubah, Pembeli Makin Selektif
Rizkie Fauzian
Rabu 14 Oktober 2026 / 16:29
- Pasar apartemen Jakarta semakin tersegmentasi. Pembeli kelas atas mengutamakan reputasi pengembang, sementara kelas menengah lebih mempertimbangkan keterjangkauan harga dan cicilan.
- Lebih dari separuh proyek apartemen yang dipantau Colliers Indonesia menawarkan promosi pada kuartal III 2026, mulai dari insentif pajak hingga bantuan biaya transaksi.
- Sekitar 47 persen transaksi apartemen menggunakan KPA pada kuartal III 2026. Skema pembiayaan dan insentif menjadi faktor penting dalam menentukan keterjangkauan hunian.
Jakarta: Pasar apartemen di Jakarta menunjukkan perbedaan perilaku konsumen berdasarkan segmen harga. Pembeli apartemen kelas atas semakin mempertimbangkan reputasi pengembang, sedangkan konsumen kelas menengah lebih sensitif terhadap harga dan kemampuan membayar cicilan.
Senior Associate Director and Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, reputasi pengembang menjadi salah satu pertimbangan penting bagi pembeli apartemen kelas atas, terutama untuk proyek yang masih dalam tahap pembangunan.
“Bagi pembeli kelas atas, nama developer itu sekarang sudah menjadi bagian dari produk. Mereka membeli lokasi dan kualitas unit, tetapi sekaligus membeli kepercayaan bahwa proyek itu akan diselesaikan dan diserahterimakan sesuai dengan waktu yang dijanjikan,” ujar Ferry dalam pemaparan, dikutip Rabu, 14 Oktober 2026..
Menurut dia, sejumlah proyek apartemen kelas atas yang baru diluncurkan pada kuartal III 2026 masih mampu mencatatkan penjualan yang cukup solid. Reputasi dan rekam jejak pengembang menjadi faktor yang membantu membangun kepercayaan konsumen terhadap proyek tersebut.
Sementara itu, pembeli apartemen kelas menengah lebih banyak berasal dari kelompok pengguna akhir atau end-user. Ferry menyebut kelompok ini mencakup sekitar 54 persen pembeli di segmen tersebut.
Kemampuan membeli menjadi pertimbangan utama, termasuk besaran uang muka, cicilan kredit pemilikan apartemen (KPA), suku bunga, biaya transaksi, dan insentif yang ditawarkan pengembang.
“Jadi kita melihat satu pasar apartemen, tetapi dua cara membeli yang berbeda,” kata Ferry.
Namun, stabilnya harga yang dipublikasikan tidak selalu berarti pengembang tidak memberikan penyesuaian. Pada kuartal III 2026, lebih dari separuh proyek yang dipantau menawarkan berbagai bentuk promosi untuk menarik pembeli.
Insentif tersebut antara lain fasilitas pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP), subsidi biaya akad KPR, bantuan biaya bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) atau akta jual beli (AJB), pembebasan iuran pengelolaan lingkungan (IPL) selama beberapa bulan, hingga unit yang sudah dilengkapi furnitur.
Menurut Ferry, pengembang cenderung mempertahankan harga jual yang dipublikasikan agar tidak mengubah acuan harga proyek. Penyesuaian kemudian diberikan melalui insentif yang menurunkan biaya efektif pembelian.
Kondisi ini membuat calon pembeli perlu membedakan harga yang tercantum dalam brosur dengan total biaya yang benar-benar harus dikeluarkan setelah memperhitungkan seluruh insentif.
Sementara itu, pembelian secara tunai mencapai sekitar 29 persen dan pembayaran tunai bertahap sekitar 24 persen.
Data tersebut menunjukkan bahwa pembiayaan perbankan memiliki peran besar dalam pasar apartemen. Karena itu, keterjangkauan tidak cukup dinilai berdasarkan harga per meter persegi, tetapi juga uang muka, cicilan bulanan, suku bunga, dan biaya awal transaksi.
Dua apartemen dengan harga yang relatif sama dapat memiliki tingkat keterjangkauan berbeda apabila skema pembiayaan yang ditawarkan tidak sama.
Ferry menilai kerja sama pengembang dengan perbankan dapat menjadi bagian penting dari strategi penjualan. Skema KPA yang sesuai dengan kemampuan konsumen berpotensi membuat sebuah proyek lebih kompetitif tanpa harus menurunkan harga jual secara langsung.
Dari sisi pasokan, sekitar 4.000 unit apartemen dalam pipeline hingga 2030 masih terkonsentrasi di Jakarta Selatan dan kawasan pusat bisnis atau central business district (CBD).
Di sisi lain, tambahan sekitar 1.200 unit di kawasan berorientasi transit atau transit-oriented development (TOD) Manggarai serta insentif koefisien lantai bangunan di sekitar kawasan transit membuka peluang pengembangan apartemen kelas menengah di koridor transportasi publik.
Perkembangan tersebut menunjukkan bahwa persaingan pasar apartemen tidak hanya ditentukan oleh lokasi dan harga. Reputasi pengembang, skema pembayaran, serta insentif yang ditawarkan turut menentukan daya tarik proyek bagi kelompok pembeli yang berbeda.
(KIE)
Senior Associate Director and Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, reputasi pengembang menjadi salah satu pertimbangan penting bagi pembeli apartemen kelas atas, terutama untuk proyek yang masih dalam tahap pembangunan.
“Bagi pembeli kelas atas, nama developer itu sekarang sudah menjadi bagian dari produk. Mereka membeli lokasi dan kualitas unit, tetapi sekaligus membeli kepercayaan bahwa proyek itu akan diselesaikan dan diserahterimakan sesuai dengan waktu yang dijanjikan,” ujar Ferry dalam pemaparan, dikutip Rabu, 14 Oktober 2026..
Menurut dia, sejumlah proyek apartemen kelas atas yang baru diluncurkan pada kuartal III 2026 masih mampu mencatatkan penjualan yang cukup solid. Reputasi dan rekam jejak pengembang menjadi faktor yang membantu membangun kepercayaan konsumen terhadap proyek tersebut.
Sementara itu, pembeli apartemen kelas menengah lebih banyak berasal dari kelompok pengguna akhir atau end-user. Ferry menyebut kelompok ini mencakup sekitar 54 persen pembeli di segmen tersebut.
Kemampuan membeli menjadi pertimbangan utama, termasuk besaran uang muka, cicilan kredit pemilikan apartemen (KPA), suku bunga, biaya transaksi, dan insentif yang ditawarkan pengembang.
“Jadi kita melihat satu pasar apartemen, tetapi dua cara membeli yang berbeda,” kata Ferry.
Harga Stabil, Insentif Pengembang Meningkat
Di tengah perbedaan perilaku konsumen, harga apartemen di Jakarta sepanjang 2026 relatif stabil. Rata-rata harga yang dipantau Colliers Indonesia masih berada di kisaran Rp36 juta per meter persegi untuk seluruh segmen.Namun, stabilnya harga yang dipublikasikan tidak selalu berarti pengembang tidak memberikan penyesuaian. Pada kuartal III 2026, lebih dari separuh proyek yang dipantau menawarkan berbagai bentuk promosi untuk menarik pembeli.
Insentif tersebut antara lain fasilitas pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP), subsidi biaya akad KPR, bantuan biaya bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) atau akta jual beli (AJB), pembebasan iuran pengelolaan lingkungan (IPL) selama beberapa bulan, hingga unit yang sudah dilengkapi furnitur.
Menurut Ferry, pengembang cenderung mempertahankan harga jual yang dipublikasikan agar tidak mengubah acuan harga proyek. Penyesuaian kemudian diberikan melalui insentif yang menurunkan biaya efektif pembelian.
Kondisi ini membuat calon pembeli perlu membedakan harga yang tercantum dalam brosur dengan total biaya yang benar-benar harus dikeluarkan setelah memperhitungkan seluruh insentif.
Pembiayaan Menjadi Penentu Keterjangkauan
Selain harga dan promosi, skema pembiayaan semakin memengaruhi keputusan pembelian apartemen. Ferry menyebut sekitar 47 persen transaksi apartemen menggunakan KPA pada kuartal III 2026, meningkat sekitar 4 persen secara kuartalan.Sementara itu, pembelian secara tunai mencapai sekitar 29 persen dan pembayaran tunai bertahap sekitar 24 persen.
Data tersebut menunjukkan bahwa pembiayaan perbankan memiliki peran besar dalam pasar apartemen. Karena itu, keterjangkauan tidak cukup dinilai berdasarkan harga per meter persegi, tetapi juga uang muka, cicilan bulanan, suku bunga, dan biaya awal transaksi.
Dua apartemen dengan harga yang relatif sama dapat memiliki tingkat keterjangkauan berbeda apabila skema pembiayaan yang ditawarkan tidak sama.
Ferry menilai kerja sama pengembang dengan perbankan dapat menjadi bagian penting dari strategi penjualan. Skema KPA yang sesuai dengan kemampuan konsumen berpotensi membuat sebuah proyek lebih kompetitif tanpa harus menurunkan harga jual secara langsung.
Dari sisi pasokan, sekitar 4.000 unit apartemen dalam pipeline hingga 2030 masih terkonsentrasi di Jakarta Selatan dan kawasan pusat bisnis atau central business district (CBD).
Di sisi lain, tambahan sekitar 1.200 unit di kawasan berorientasi transit atau transit-oriented development (TOD) Manggarai serta insentif koefisien lantai bangunan di sekitar kawasan transit membuka peluang pengembangan apartemen kelas menengah di koridor transportasi publik.
Perkembangan tersebut menunjukkan bahwa persaingan pasar apartemen tidak hanya ditentukan oleh lokasi dan harga. Reputasi pengembang, skema pembayaran, serta insentif yang ditawarkan turut menentukan daya tarik proyek bagi kelompok pembeli yang berbeda.
(KIE)
Copyright © 2026, Medcom.id, All Rights Reserved. 0.0061 [53]
