Okupansi Tinggi, Gedung Kantor Jakarta Mulai Kurangi Diskon

Jakarta: Pasar perkantoran Jakarta mulai menunjukkan perubahan setelah beberapa tahun dibayangi tren pengurangan luas ruang kantor atau downsizing. Pada kuartal III 2026, aktivitas ekspansi mulai muncul meski relokasi masih menjadi pendorong utama transaksi.

Head of Research Department Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan frekuensi downsizing mulai berkurang. Di sisi lain, sejumlah perusahaan mulai menambah ruang kantor seiring dengan kebutuhan bisnis yang berkembang.

"Kalau beberapa tahun terakhir pertanyaan perusahaan adalah bagaimana caranya menggunakan ruang yang lebih sedikit? Sekarang perlahan sudah mulai muncul pertanyaan baru, apakah kami membutuhkan ruang tambahan untuk mendukung pertumbuhan bisnis kami?" kata Ferry dikutip Kamis, 8 Oktober 2026.

Menurut dia, perubahan pola tersebut menjadi salah satu sinyal penting dalam perkembangan pasar perkantoran Jakarta. Namun, kondisi ini belum menunjukkan bahwa pasar sudah memasuki fase ekspansi besar-besaran.

Relokasi Masih Dominasi Transaksi Kantor

Ferry menjelaskan aktivitas penyewaan ruang kantor mulai membaik. Selain ekspansi yang mulai muncul secara selektif, relokasi dan perpindahan menuju gedung dengan kualitas lebih baik masih mendominasi aktivitas pasar.

Pada 2025, aktivitas tenant banyak bergerak pada relokasi dan flight to quality. Perusahaan memanfaatkan kondisi pasar yang masih memberikan posisi tawar kepada tenant untuk berpindah ke gedung yang lebih baik tanpa harus menambah luas ruang secara signifikan.

Memasuki kuartal III 2026, pola tersebut mulai mengalami perubahan. Kasus downsizing relatif semakin sedikit dan mulai muncul perusahaan yang menambah ruang karena kebutuhan bisnisnya meningkat.

Sejumlah sektor yang terlihat aktif antara lain energi, teknologi atau IT, logistik, dan consumer goods. Meski demikian, sebagian kebutuhan dari sektor minyak dan gas masih berada dalam tahap pipeline dan berkaitan dengan tender maupun kegiatan eksplorasi.

Karena itu, Ferry menilai sinyal pemulihan pasar perkantoran Jakarta saat ini masih perlu dipantau. Pemulihan juga belum terjadi secara merata di seluruh kawasan.
   

Tenant Makin Selektif Pilih Gedung Kantor

Perubahan pasar juga terlihat dari meningkatnya perhatian tenant terhadap kualitas gedung. Menurut Ferry, perusahaan kini tidak hanya mempertimbangkan harga sewa, tetapi juga lokasi, akses transportasi, kualitas bangunan, pengelolaan gedung, penerapan ESG, hingga efisiensi operasional.

Kondisi tersebut membuat ruang kantor di gedung premium semakin terbatas meski secara keseluruhan Jakarta masih memiliki banyak ruang kosong.

"Jakarta itu belum kekurangan ruang kantor, tapi mulai kekurangan ruang kantor yang memang diminati," ujar Ferry.

Salah satu kawasan yang menunjukkan kondisi tersebut adalah SCBD. Tingkat okupansi perkantoran di kawasan ini telah mencapai sekitar 87 persen.

Ferry mengatakan pemulihan SCBD yang relatif lebih cepat tidak hanya dipengaruhi lokasi. Kawasan tersebut memiliki kombinasi gedung berkualitas, akses transportasi publik, pusat perbelanjaan, hotel, serta berbagai fasilitas yang terintegrasi.

Akses MRT juga semakin menjadi pertimbangan perusahaan ketika menentukan lokasi kantor. Selain itu, permintaan semakin terkonsentrasi pada gedung berkualitas tinggi, termasuk bangunan yang memenuhi standar green building dan kebutuhan ESG perusahaan.

Ruang Kantor Premium Mulai Terbatas

Secara agregat, pasar perkantoran Jakarta masih memiliki ruang kosong dalam jumlah besar. Ruang kosong di SCBD mencapai sekitar 1,75 juta meter persegi, sedangkan di luar SCBD sekitar 1,26 juta meter persegi.

Namun, kondisi berbeda terlihat ketika ruang kosong tersebut dilihat berdasarkan kualitas gedung. Di gedung premium SCBD, ruang kosong tercatat sekitar 128 ribu meter persegi. Sementara itu, ruang kosong pada gedung Grade A di SCBD masih sekitar 873 ribu meter persegi.

Perbedaan tersebut menunjukkan bahwa tidak semua ruang kosong memiliki tingkat permintaan yang sama. Ruang di lokasi strategis dengan kualitas gedung tinggi justru mulai semakin terbatas.

Sejumlah aset premium bahkan telah mencatat tingkat okupansi di atas 90%. Kondisi ini mulai memberikan ruang bagi pemilik gedung untuk mempertahankan harga sewa sekaligus mengurangi insentif kepada tenant.

"Secara umum, Jakarta memang masih tenant market, tapi beberapa gedung premium dengan okupansi yang sudah tinggi dan mulai mempunyai keberanian untuk mempertahankan harga sewa dan juga mengurangi insentif, itu sudah mulai terlihat," jelas Ferry.

Dengan kondisi tersebut, pemulihan pasar perkantoran Jakarta diperkirakan tidak berlangsung secara serentak. Kawasan dan gedung dengan lokasi strategis, akses transportasi baik, kualitas bangunan tinggi, serta fasilitas yang lengkap berpotensi pulih lebih dahulu.


(KIE)

• Perkantoran
• properti