Masih Pegang AJB? Begini Pentingnya Ubah ke Sertifikat Hak Milik

Jakarta: Banyak orang mengira cukup dengan memegang Akta Jual Beli (AJB) untuk membuktikan kepemilikan rumah. Padahal, AJB hanyalah langkah awal dalam proses hukum kepemilikan properti.
 
Tanpa dilanjutkan ke penerbitan sertifikat atas nama sendiri, status kepemilikan masih belum sepenuhnya kuat di mata hukum. Untuk itu kamu perlu mengubahnya ke SHM (Sertifikat Hak Milik).
 
Sebelum membahas lebih lanjut, penting untuk memahami perbedaan antara AJB dan SHM. 
AJB merupakan bukti sah terjadinya transaksi jual beli antara penjual dan pembeli, yang dibuat oleh notaris atau PPAT.

Namun, AJB belum menjadikan pembeli sebagai pemilik sah tanah atau rumah secara hukum karena nama di sertifikat masih atas nama pemilik lama. Sedangkan SHM adalah bukti kepemilikan tertinggi atas tanah di Indonesia, yang diakui dan dilindungi oleh negara.
 
Dengan memiliki SHM atas nama sendiri, status kepemilikan properti menjadi kuat, jelas, dan legal. Di bawah ini akan dijelaskan tentang proses peralihan dari AJB ke SHM dengan bantuan notaris.

Proses peralihan dari AJB ke SHM di notaris

Proses perubahan status dari AJB ke SHM umumnya dilakukan melalui bantuan notaris atau PPAT. Langkah-langkahnya meliputi:

1. Pengecekan keabsahan dokumen tanah dan AJB.
2. Balik nama sertifikat lama di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
3. Pembayaran BPHTB dan PNBP sesuai ketentuan daerah.
4. Pembuatan sertifikat baru (SHM) atas nama pembeli.
5. Seluruh proses ini biasanya memakan waktu antara 1–3 bulan, tergantung pada kelengkapan dokumen dan antrean di kantor pertanahan setempat.

Rincian biaya peralihan AJB ke SHM

Biaya peralihan AJB ke SHM terdiri dari beberapa komponen, yaitu:

1. Biaya jasa notaris atau PPAT

Besarnya bervariasi antara 0,5 persen–1 persen dari nilai transaksi atau harga jual beli tanah. Biaya ini mencakup jasa administrasi, pengecekan berkas, dan pengurusan balik nama.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah pajak yang wajib dibayar pembeli. Besarannya 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Tidak Kena Pajak (NTKP), yang berbeda di tiap daerah.

3. Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

PNBP dibayarkan saat pengurusan sertifikat di BPN. Kisaran biayanya sekitar Rp50.000–Rp100.000 per bidang tanah, tergantung luas dan lokasi properti.

4. Biaya Administrasi Kelurahan dan Kecamatan

Untuk keperluan surat keterangan tanah, biaya administrasi biasanya berkisar antara Rp100.000–Rp300.000, tergantung wilayah.
 
Contoh estimasi total biaya
 
Sebagai gambaran, jika kamu membeli tanah senilai Rp300 juta, maka kisaran biaya peralihan bisa meliputi:

1. Jasa notaris/PPAT: Rp1,5 juta – Rp3 juta
2. BPHTB: ±Rp10 juta (tergantung NTKP daerah)
3. PNBP & administrasi: ±Rp300 ribu

Total perkiraan biaya: sekitar Rp11–14 juta
 
Gunakan notaris atau PPAT berpengalaman, karena proses yang efisien bisa menekan biaya waktu dan tenaga. Jangan lupa untuk melakukan pengecekan NJOP daerah untuk menghitung BPHTB lebih akurat.
 
Bandingkan tarif notaris di beberapa lokasi, karena biaya bisa berbeda antar wilayah. Mengurus peralihan dari AJB ke SHM melalui notaris sebenarnya tidak serumit yang dibayangkan.
 
Dengan estimasi biaya yang transparan dan dokumen yang lengkap, kamu bisa mendapatkan Sertifikat Hak Milik atas nama pribadi secara sah dan aman.
 
Langkah ini penting untuk melindungi aset jangka panjang dan meningkatkan nilai properti di masa depan.
 
Cek Berita dan Artikel yang lain di

Google News

Viral! 18 Kampus ternama memberikan beasiswa full sampai lulus untuk S1 dan S2 di Beasiswa OSC. Info lebih lengkap klik : osc.medcom.id