Permintaan Gudang Tinggi, Pengembang Logistik Kini Bersaing soal Kualitas

Jakarta: Tingkat okupansi gudang modern di Jabodetabek mencapai 96,4 persen pada kuartal III. Tingginya tingkat keterisian ini mencerminkan kuatnya permintaan terhadap fasilitas pergudangan modern, tetapi belum diikuti kenaikan tarif sewa yang signifikan.

Pasar pergudangan modern masih diminati berbagai sektor, mulai dari perusahaan logistik pihak ketiga atau third-party logistics (3PL), e-commerce, barang konsumsi cepat habis atau fast-moving consumer goods (FMCG), ritel, hingga manufaktur.

Bahkan, sejumlah proyek pergudangan baru telah memperoleh komitmen penyewa sebelum pembangunan selesai. Kondisi ini menunjukkan perusahaan mulai mengamankan kebutuhan ruang penyimpanan lebih awal di tengah terbatasnya ketersediaan gudang modern.

Meski demikian, tingginya permintaan tidak serta-merta membuat tarif sewa meningkat tajam. Pasar juga menghadapi tambahan pasokan yang direncanakan mulai masuk dalam beberapa tahun mendatang, sehingga pengelola gudang perlu mempertimbangkan daya saing aset dan kebutuhan calon penyewa.

Okupansi Gudang Modern Jabodetabek Capai 96,4 Persen

Tingkat okupansi sebesar 96,4 persen menunjukkan sebagian besar kapasitas gudang modern di Jabodetabek telah terisi. Kondisi ini membuat perusahaan yang mencari ruang pergudangan perlu lebih cermat dalam menentukan lokasi, ukuran, dan spesifikasi bangunan sesuai kebutuhan operasional.

Ketersediaan gudang bukan lagi satu-satunya pertimbangan. Perusahaan juga perlu memperhatikan akses kendaraan berat, konektivitas ke jalan tol dan kawasan industri, serta efisiensi kegiatan distribusi.

Di tengah kondisi tersebut, strategi pre-leasing atau penyewaan sebelum bangunan selesai menjadi salah satu indikator yang dapat menggambarkan kekuatan permintaan. Perusahaan yang memiliki kebutuhan lokasi spesifik berpotensi menghadapi keterbatasan pilihan jika baru mencari gudang setelah proyek selesai dibangun.

Karena itu, perencanaan kebutuhan pergudangan lebih awal menjadi penting bagi perusahaan yang ingin menjaga kelancaran operasional dan distribusi barang.
   

Koridor Timur Kuasai Pasokan Gudang Modern

Koridor timur Jakarta masih menjadi pusat pergudangan modern di kawasan Greater Jakarta atau Jakarta Raya. Wilayah ini mencakup sejumlah lokasi utama, seperti Bekasi, Cibitung, Cikarang, hingga Karawang.

Berdasarkan paparan pasar, sekitar 74 persen pasokan gudang modern di Greater Jakarta berada di koridor timur. Porsi tersebut diproyeksikan meningkat menjadi sekitar 83 persen pada 2029 seiring masuknya pasokan baru.

Dominasi koridor timur didukung keberadaan kawasan industri, akses jalan tol, serta basis kegiatan manufaktur yang membutuhkan fasilitas penyimpanan dan distribusi. Konektivitas tersebut membuat wilayah ini menjadi pilihan bagi perusahaan yang membutuhkan akses ke pusat produksi maupun jaringan distribusi.

Namun, bertambahnya proyek pergudangan di kawasan yang sama juga meningkatkan persaingan antar-pengembang. Lokasi di koridor timur saja tidak cukup menjadi pembeda ketika calon penyewa memiliki lebih banyak pilihan.

Perusahaan akan membandingkan akses truk, jarak ke jalan tol dan kawasan industri, spesifikasi bangunan, biaya layanan atau service charge, serta efisiensi operasional yang ditawarkan setiap fasilitas.

Dengan demikian, kualitas aset dan kemudahan akses berpotensi menjadi faktor penting dalam menentukan daya saing gudang modern, meskipun berada di koridor yang sama.

Okupansi Tinggi Belum Mendorong Lonjakan Tarif Sewa

Di tengah tingkat okupansi yang mencapai 96,4 persen, tarif sewa gudang modern belum menunjukkan kenaikan tajam. Dalam paparan pasar tersebut, rata-rata tarif sewa pada kuartal III tercatat sekitar Rp77.600 per meter persegi per bulan dan diperkirakan bergerak tipis menuju Rp78.000 per meter persegi per bulan pada akhir tahun.

Kondisi ini memperlihatkan bahwa tingkat keterisian yang tinggi tidak otomatis memberikan keleluasaan bagi pemilik gudang untuk menaikkan harga sewa.

Salah satu pertimbangannya adalah sensitivitas penyewa terhadap total biaya okupansi atau total occupancy cost. Selain tarif sewa, perusahaan juga menghitung biaya layanan dan operasional karena seluruh komponen tersebut memengaruhi biaya penyimpanan serta distribusi barang.

Kontrak sewa gudang yang umumnya berjangka panjang juga membuat penyesuaian harga tidak selalu berlangsung seketika ketika tingkat okupansi meningkat.

Di sisi lain, rencana masuknya pasokan baru mulai 2027 turut menjadi pertimbangan bagi pemilik gudang dalam menetapkan tarif. Persaingan yang berpotensi meningkat membuat pengelola perlu berhati-hati agar harga yang ditawarkan tetap kompetitif.

Karena itu, pemilik gudang yang ingin mempertahankan daya tawar harga perlu menunjukkan nilai tambah aset, mulai dari lokasi strategis, akses truk yang memadai, spesifikasi bangunan, hingga dukungan terhadap efisiensi operasional penyewa.

Ke depan, pasar pergudangan modern Jabodetabek tidak hanya ditentukan oleh tingginya permintaan, tetapi juga kemampuan pengembang menyediakan fasilitas yang sesuai dengan kebutuhan pengguna. Koridor timur diperkirakan tetap menjadi pusat utama, sementara kualitas aset dan efisiensi biaya akan semakin menentukan persaingan. 


(KIE)

• Ritel
• logistik
• properti