Cara Menghitung Cicilan KPR Bulanan, Lengkap dengan Simulasinya

Jakarta: Membeli rumah membutuhkan perencanaan keuangan yang matang. Selain menyiapkan uang muka atau down payment (DP), calon pembeli perlu memastikan cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) setiap bulan sesuai dengan kemampuan finansial.

Melakukan simulasi KPR sejak awal dapat membantu calon pembeli memperkirakan besaran angsuran dan membandingkan beberapa pilihan pembiayaan. Perhitungan ini juga penting untuk mengetahui kemungkinan perubahan cicilan apabila suku bunga berubah.

Besaran cicilan KPR dipengaruhi sejumlah faktor, mulai dari harga rumah, jumlah uang muka, suku bunga, hingga tenor pinjaman. Jenis suku bunga yang digunakan juga menentukan apakah cicilan akan tetap atau dapat berubah selama masa kredit.

Sebagai ilustrasi, seseorang membeli rumah seharga Rp500 juta dengan DP Rp100 juta. Dengan demikian, nilai pokok pinjaman yang diajukan adalah Rp400 juta. Berikut cara menghitung cicilan KPR berdasarkan beberapa skema bunga.

Cara menghitung cicilan KPR bulanan

1. Cicilan KPR dengan fixed rate

Fixed rate merupakan suku bunga yang ditetapkan tetap selama periode tertentu. Selama periode tersebut, perubahan suku bunga acuan tidak langsung mengubah tingkat bunga yang telah disepakati dalam perjanjian KPR.

Karena tingkat bunganya tidak berubah selama periode tersebut, besaran cicilan relatif lebih mudah diperkirakan.

Misalnya, pinjaman Rp400 juta dikenakan bunga tetap 6 persen per tahun selama tiga tahun dengan tenor keseluruhan 15 tahun. Jika menggunakan metode anuitas, rumus cicilan bulanannya adalah:

Cicilan = P × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)

Keterangan:

P = pokok pinjaman
i = suku bunga per bulan
n = jumlah bulan tenor

Dengan bunga 6 persen per tahun atau 0,5 persen per bulan dan tenor 180 bulan, cicilan anuitasnya sekitar Rp3,38 juta per bulan.

Namun, angka tersebut merupakan simulasi. Setelah masa fixed rate berakhir, perhitungan cicilan dapat berubah sesuai dengan skema bunga berikutnya yang ditetapkan dalam perjanjian KPR.

2. Cicilan KPR dengan capped rate

Capped rate merupakan skema suku bunga yang dapat berubah, tetapi memiliki batas maksimum tertentu sesuai dengan ketentuan yang disepakati antara debitur dan lembaga pembiayaan.

Sebagai contoh, sebuah KPR memiliki batas bunga maksimal 10 persen per tahun. Jika bunga yang berlaku saat itu 8 persen per tahun, cicilan dihitung berdasarkan bunga 8 persen.

Dengan asumsi pokok pinjaman Rp400 juta dan sisa tenor 15 tahun, cicilan dengan bunga 8 persen sekitar Rp3,82 juta per bulan.

Jika bunga meningkat hingga batas maksimal 10 persen, cicilan dengan asumsi yang sama menjadi sekitar Rp4,30 juta per bulan.

Perhitungan aktual tetap bergantung pada sisa pokok pinjaman dan sisa tenor ketika perubahan bunga terjadi.
   

3. Cicilan KPR dengan floating rate

Floating rate merupakan suku bunga yang dapat berubah mengikuti kondisi pasar, suku bunga acuan, atau kebijakan lembaga pembiayaan sesuai dengan ketentuan produk KPR.

Perubahan tingkat bunga dapat membuat cicilan bulanan meningkat atau menurun.

Sebagai ilustrasi, apabila setelah periode fixed rate berakhir bunga menjadi 11 persen per tahun, dan pinjaman Rp400 juta masih memiliki tenor 15 tahun, cicilan anuitasnya sekitar Rp4,55 juta per bulan.

Dalam praktiknya, perhitungan tersebut perlu menggunakan sisa pokok pinjaman dan sisa tenor pada saat bunga berubah. Karena itu, cicilan sebenarnya dapat berbeda dari simulasi menggunakan pokok pinjaman awal.

Calon debitur sebaiknya memahami bagaimana lembaga pembiayaan menghitung perubahan bunga dan mempersiapkan ruang dalam anggaran apabila cicilan berpotensi meningkat.

4. Cicilan KPR dengan skema hybrid

KPR hybrid menggabungkan beberapa skema suku bunga dalam satu masa pinjaman. Salah satu pola yang umum adalah bunga fixed pada periode awal, kemudian dilanjutkan dengan bunga floating atau skema lainnya.

Sebagai contoh, pinjaman Rp400 juta dikenakan bunga fixed 6 persen selama tiga tahun dengan tenor keseluruhan 15 tahun. Pada periode tersebut, cicilan anuitas sekitar Rp3,38 juta per bulan.

Setelah tiga tahun, bunga kemudian berubah menjadi floating sebesar 11 persen. Perhitungan tahap berikutnya tidak lagi menggunakan pokok pinjaman awal, melainkan sisa pokok setelah debitur melakukan pembayaran selama tiga tahun.

Dengan asumsi sisa pokok sekitar Rp345,9 juta dan sisa tenor 12 tahun, cicilan dengan bunga 11 persen menjadi sekitar Rp4,34 juta per bulan.

Angka tersebut hanya ilustrasi karena besaran sisa pokok dan jadwal angsuran dapat berbeda sesuai dengan ketentuan masing-masing lembaga pembiayaan.

5. Cicilan KPR dengan metode anuitas

Anuitas perlu dibedakan dari jenis suku bunga. Anuitas merupakan metode penghitungan angsuran yang dapat digunakan pada KPR dengan bunga fixed maupun floating.

Dalam metode anuitas, total cicilan biasanya relatif sama selama tingkat bunga tidak berubah. Namun, komposisi antara pembayaran bunga dan pokok berubah setiap bulan.

Pada awal masa kredit, porsi pembayaran bunga biasanya lebih besar. Seiring berjalannya waktu, porsi pembayaran pokok semakin besar dan porsi bunga menurun.

Untuk pinjaman Rp400 juta dengan bunga 6 persen per tahun dan tenor 15 tahun, cicilan anuitasnya sekitar Rp3,38 juta per bulan.

Faktor yang memengaruhi besaran cicilan KPR

Hasil simulasi tidak selalu sama dengan penawaran akhir dari lembaga pembiayaan. Besaran cicilan dapat dipengaruhi beberapa faktor berikut.

1. Harga rumah dan jumlah pinjaman

Semakin tinggi harga rumah, semakin besar pembiayaan yang mungkin dibutuhkan. Nilai pinjaman yang lebih besar pada umumnya menghasilkan cicilan yang lebih tinggi apabila faktor lainnya sama.

Karena itu, pilih harga rumah yang sesuai dengan kemampuan finansial agar cicilan tidak terlalu membebani pengeluaran bulanan.

2. Besaran uang muka

DP yang lebih besar akan mengurangi jumlah pokok pinjaman. Dengan jumlah pinjaman yang lebih kecil, cicilan dan total bunga yang dibayarkan juga berpotensi lebih rendah.

Meski demikian, menambah DP sebaiknya tidak dilakukan dengan menghabiskan seluruh tabungan. Calon pembeli tetap perlu menyediakan dana untuk kebutuhan darurat dan biaya lain yang muncul saat membeli rumah.

3. Suku bunga

Suku bunga menjadi salah satu faktor penting dalam menentukan besaran cicilan, terutama untuk KPR dengan tenor panjang.

Sebelum memilih produk KPR, perhatikan tingkat bunga, berapa lama bunga tersebut berlaku, serta skema yang digunakan setelah periode fixed rate berakhir.

4. Tenor pinjaman

Tenor yang lebih panjang dapat membuat cicilan bulanan lebih ringan karena pembayaran dibagi dalam periode yang lebih lama. Namun, total bunga yang dibayarkan selama masa kredit cenderung lebih besar.

Sebaliknya, tenor yang lebih pendek biasanya menghasilkan cicilan bulanan lebih tinggi, tetapi total bunga yang dibayarkan dapat lebih rendah.

5. Jenis KPR

Setiap jenis KPR memiliki ketentuan pembiayaan yang berbeda. KPR konvensional, KPR syariah, KPR subsidi, dan KPR nonsubsidi dapat memiliki perbedaan dalam hal skema pembiayaan, bunga atau margin, persyaratan, serta batas pembiayaan.

Perbedaan tersebut perlu dipahami sebelum menentukan produk yang akan digunakan.

6. Biaya tambahan dan asuransi

Selain menyiapkan DP dan cicilan bulanan, calon pembeli perlu memperhitungkan biaya lain dalam proses pembelian rumah.

Biaya tersebut dapat meliputi administrasi, provisi, appraisal, notaris, pajak, serta asuransi jiwa dan properti. Sebagian biaya dibayarkan di awal, sementara ketentuan biaya lainnya dapat berbeda pada setiap produk KPR.

Itulah cara menghitung cicilan KPR bulanan yang dapat digunakan sebagai gambaran awal sebelum mengajukan pembiayaan rumah.

Simulasi membantu calon pembeli memperkirakan kemampuan membayar cicilan sekaligus melihat dampak perubahan suku bunga dan tenor terhadap anggaran.

Selain cicilan, siapkan pula dana untuk biaya pembelian rumah, kebutuhan pindahan, serta pengeluaran setelah menempati hunian. Pastikan seluruh kewajiban tersebut tetap dapat dipenuhi tanpa mengganggu dana darurat dan kebutuhan rutin lainnya.

Dengan perencanaan yang matang, keputusan membeli rumah dapat disesuaikan dengan kondisi keuangan dan kemampuan membayar dalam jangka panjang.


(KIE)

• kpr