ZNT dan NJOP Berbeda, Ini Pengertian dan Fungsinya

Jakarta: Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sama-sama berkaitan dengan nilai properti. Namun, keduanya memiliki fungsi, dasar penetapan, serta penggunaan yang berbeda.

ZNT berkaitan dengan perkiraan nilai pasar tanah di suatu wilayah, sedangkan NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Perbedaan tersebut penting diketahui, terutama bagi masyarakat yang sedang melakukan jual beli tanah atau rumah. Nilai ZNT maupun NJOP dapat menjadi salah satu informasi yang perlu diperhatikan saat menentukan nilai suatu properti.

Dilansir dari laman Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berikut perbedaan ZNT dan NJOP yang perlu diketahui.

Perbedaan ZNT dan NJOP

 Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sama-sama berkaitan dengan nilai properti. Foto: Freepik
 

1. Tujuan penetapan

ZNT menunjukkan perkiraan nilai pasar tanah di suatu wilayah. Nilai tersebut ditetapkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk perhitungan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) layanan pertanahan.

Sementara itu, NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan PBB dan ditetapkan untuk kebutuhan perpajakan.

2. Instansi yang menetapkan

ZNT berada dalam lingkup Kementerian ATR/BPN. Penetapannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk perhitungan PNBP layanan pertanahan. Berbeda dengan ZNT, NJOP ditetapkan oleh pemerintah daerah untuk keperluan perpajakan.

3. Objek yang dihitung

Perbedaan lainnya terdapat pada objek yang dinilai. ZNT hanya menghitung nilai tanah dan tidak memasukkan nilai bangunan. Sementara itu, NJOP dapat mencakup nilai tanah dan/atau bangunan yang menjadi objek pajak.

Dengan demikian, nilai ZNT tidak dapat disamakan begitu saja dengan nilai keseluruhan sebuah rumah yang sudah memiliki bangunan.

4. Dasar penetapan

ZNT disusun berdasarkan informasi harga transaksi atau harga penawaran di suatu lokasi untuk menunjukkan perkiraan nilai tanah pada wilayah tersebut. Sementara itu, NJOP merupakan nilai yang digunakan sebagai dasar pengenaan PBB.

Karena memiliki tujuan berbeda, nilai ZNT dan NJOP pada suatu bidang tanah tidak selalu sama.

5. Dasar peraturan

ZNT bersumber dari PP Nomor 128 Tahun 2015 dan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2026 tentang Penilaian Tanah.

Sementara itu, NJOP bersumber dari PMK Nomor 85 Tahun 2024 dan UU Nomor 1 Tahun 2020 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD).

Perbedaan tersebut menunjukkan ZNT dan NJOP tidak dapat diposisikan sebagai nilai yang sama meskipun keduanya berkaitan dengan tanah.

ZNT lebih berfokus pada perkiraan nilai pasar tanah untuk kebutuhan layanan pertanahan, sedangkan NJOP digunakan untuk kepentingan perpajakan, khususnya sebagai dasar pengenaan PBB. (Syarifah Komalasari)


(KIE)

• NJOP
• properti
• Sertifikat tanah
• Kementerian Agraria dan Tata Ruang