NJOP merupakan nilai yang ditetapkan pemerintah untuk menjadi standar harga suatu aset properti di wilayah tertentu. Penetapan nilai ini bertujuan menciptakan kepastian hukum serta menjaga stabilitas harga dalam pengelolaan properti.
Apa itu NJOP?
Rumus dan cara menghitung NJOP. Foto: Shutterstock
Berdasarkan Pasal 1 Ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 85 Tahun 2024, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli properti yang terjadi secara wajar.
Jika tidak terdapat transaksi yang memadai, pemerintah dapat menentukan NJOP melalui beberapa metode penilaian, yaitu:
1. Perbandingan harga objek sejenis
Penilaian dilakukan dengan membandingkan properti dengan objek lain yang lokasinya berdekatan serta memiliki fungsi dan spesifikasi yang serupa.2. Nilai perolehan baru
Metode ini menghitung total biaya yang diperlukan untuk memperoleh atau membangun kembali properti tersebut pada saat penilaian dilakukan.3. Nilai jual pengganti
Penentuan nilai berdasarkan potensi produksi atau pendapatan yang dapat dihasilkan dari objek pajak tersebut.NJOP juga menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009.
Penetapan NJOP dilakukan oleh pemerintah daerah dengan mengacu pada pedoman yang diatur dalam PMK Nomor 208 Tahun 2018.
Dalam praktiknya, penentuan NJOP tidak dilakukan secara spesifik pada setiap titik koordinat tanah. Pemerintah biasanya menggunakan sistem klasifikasi zona nilai tanah, sehingga wilayah tertentu memiliki nilai NJOP yang relatif seragam berdasarkan harga rata-rata di area tersebut.
Rumus dan cara menghitung NJOP
Rumus dan cara menghitung NJOP. Foto: Shutterstock
Secara umum, total NJOP merupakan gabungan antara nilai tanah dan nilai bangunan. Rumus perhitungannya adalah:
NJOP Total = (Luas Tanah × NJOP Tanah per meter persegi) + (Luas Bangunan × NJOP Bangunan per meter persegi)
Rinciannya sebagai berikut:
NJOP Tanah per meter persegi: ditentukan pemerintah daerah berdasarkan lokasi atau zona tanah tersebut berada.
NJOP Bangunan per meter persegi: dihitung berdasarkan kondisi fisik bangunan, seperti jenis material, kualitas konstruksi, hingga usia bangunan.
Contoh simulasi perhitungan NJOP
Sebagai gambaran, berikut simulasi perhitungan NJOP sebuah properti:Luas tanah: 120 meter persegi
Luas bangunan: 80 meter persegi
NJOP tanah di wilayah tersebut: Rp3.000.000 per meter persegi
NJOP bangunan: Rp2.000.000 per meter persegi
Perhitungannya adalah sebagai berikut:
NJOP Tanah
120 meter persegi × Rp3.000.000 = Rp360.000.000
NJOP Bangunan
80 meter persegi × Rp2.000.000 = Rp160.000.000
Sehingga total NJOP properti tersebut adalah:
Rp360.000.000 + Rp160.000.000 = Rp520.000.000
Dari hasil perhitungan tersebut, diketahui bahwa NJOP rumah tersebut mencapai Rp520 juta. Nilai ini nantinya menjadi dasar dalam perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta dapat menjadi salah satu acuan ketika pemilik ingin menjual properti tersebut. (Syarifah Komalasari)
Cek Berita dan Artikel yang lain di
Google News
