Apa Itu NJOP? Ini Pengertian, Rumus, dan Cara Menghitungnya

Rizkie Fauzian

Jumat 06 Maret 2026 / 15:21

Rumus dan cara menghitung NJOP. Foto: Freepik

Ringkasnya gini..

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak merupakan standar harga properti yang ditetapkan pemerintah dan menjadi dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
Penentuan NJOP dapat dilakukan melalui perbandingan harga objek sejenis, nilai perolehan baru, hingga nilai jual pengganti sesuai aturan pemerintah.
Total NJOP dihitung dari gabungan nilai tanah dan bangunan. Simak rumus serta contoh simulasi perhitungan NJOP properti.

Jakarta: Memiliki aset properti, baik berupa tanah maupun bangunan, memerlukan pemahaman terhadap berbagai kewajiban administratif dan perpajakan. Salah satu hal penting yang perlu diketahui adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar penilaian properti.

NJOP merupakan nilai yang ditetapkan pemerintah untuk menjadi standar harga suatu aset properti di wilayah tertentu. Penetapan nilai ini bertujuan menciptakan kepastian hukum serta menjaga stabilitas harga dalam pengelolaan properti.

Apa itu NJOP?

Rumus dan cara menghitung NJOP. Foto: Shutterstock

Berdasarkan Pasal 1 Ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 85 Tahun 2024, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli properti yang terjadi secara wajar.

Jika tidak terdapat transaksi yang memadai, pemerintah dapat menentukan NJOP melalui beberapa metode penilaian, yaitu:

1. Perbandingan harga objek sejenis

Penilaian dilakukan dengan membandingkan properti dengan objek lain yang lokasinya berdekatan serta memiliki fungsi dan spesifikasi yang serupa.

2. Nilai perolehan baru

Metode ini menghitung total biaya yang diperlukan untuk memperoleh atau membangun kembali properti tersebut pada saat penilaian dilakukan.

Baca Juga :

Hitung NJOP Rumah dan Tanah: Simulasi dan Rumus Dasarnya

3. Nilai jual pengganti

Penentuan nilai berdasarkan potensi produksi atau pendapatan yang dapat dihasilkan dari objek pajak tersebut.

NJOP juga menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009.

Penetapan NJOP dilakukan oleh pemerintah daerah dengan mengacu pada pedoman yang diatur dalam PMK Nomor 208 Tahun 2018.

Dalam praktiknya, penentuan NJOP tidak dilakukan secara spesifik pada setiap titik koordinat tanah. Pemerintah biasanya menggunakan sistem klasifikasi zona nilai tanah, sehingga wilayah tertentu memiliki nilai NJOP yang relatif seragam berdasarkan harga rata-rata di area tersebut.

Rumus dan cara menghitung NJOP

Rumus dan cara menghitung NJOP. Foto: Shutterstock

Secara umum, total NJOP merupakan gabungan antara nilai tanah dan nilai bangunan. Rumus perhitungannya adalah:

NJOP Total = (Luas Tanah × NJOP Tanah per meter persegi) + (Luas Bangunan × NJOP Bangunan per meter persegi)

Rinciannya sebagai berikut:

NJOP Tanah per meter persegi: ditentukan pemerintah daerah berdasarkan lokasi atau zona tanah tersebut berada.

NJOP Bangunan per meter persegi: dihitung berdasarkan kondisi fisik bangunan, seperti jenis material, kualitas konstruksi, hingga usia bangunan.

Contoh simulasi perhitungan NJOP

Sebagai gambaran, berikut simulasi perhitungan NJOP sebuah properti:

Luas tanah: 120 meter persegi

Luas bangunan: 80 meter persegi

NJOP tanah di wilayah tersebut: Rp3.000.000 per meter persegi

NJOP bangunan: Rp2.000.000 per meter persegi

Perhitungannya adalah sebagai berikut:

NJOP Tanah
120 meter persegi × Rp3.000.000 = Rp360.000.000

NJOP Bangunan
80 meter persegi × Rp2.000.000 = Rp160.000.000

Sehingga total NJOP properti tersebut adalah:

Rp360.000.000 + Rp160.000.000 = Rp520.000.000

Dari hasil perhitungan tersebut, diketahui bahwa NJOP rumah tersebut mencapai Rp520 juta. Nilai ini nantinya menjadi dasar dalam perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta dapat menjadi salah satu acuan ketika pemilik ingin menjual properti tersebut. (Syarifah Komalasari)

Jadikan Medcom.id sumber informasi pilihan Anda
(KIE)