Perusahaan konsultan properti global JLL menilai, arah perkembangan sektor real estat di Asia Tenggara semakin dipengaruhi oleh perubahan struktural dalam perekonomian. Fragmentasi geopolitik, diversifikasi rantai pasok global, percepatan digitalisasi, serta tuntutan terhadap pembangunan berkelanjutan menjadi sejumlah faktor yang membentuk kebutuhan pasar properti ke depan.
Di Indonesia, perubahan tersebut membuka ruang bagi pengembangan berbagai jenis properti, mulai dari kawasan industri dan fasilitas logistik hingga pusat data serta bangunan komersial yang disesuaikan dengan kebutuhan pasar terkini.
Pembangunan infrastruktur juga menjadi faktor penting dalam memperluas potensi investasi. Pengembangan jaringan MRT Jakarta, rencana perluasan konektivitas kereta cepat, serta pembangunan Pelabuhan Patimban berpotensi memperkuat hubungan antara pusat ekonomi, kawasan industri, dan jalur distribusi barang.
Selain itu, pengembangan kawasan ekonomi khusus (KEK) di berbagai lokasi strategis, termasuk Batam dan Bali, turut memperluas peluang pertumbuhan di luar pusat bisnis konvensional. Kebutuhan terhadap fasilitas kesehatan, perkantoran, pusat data, ritel, dan perhotelan dapat berkembang seiring dengan masuknya investasi serta meningkatnya aktivitas ekonomi di kawasan tersebut.
Country Head JLL Indonesia Farazia Basarah menilai, prospek properti nasional semakin erat kaitannya dengan perubahan pola kegiatan ekonomi. Dengan demikian, pertumbuhan pasar tidak hanya ditentukan oleh besarnya permintaan, tetapi juga oleh kemampuan suatu wilayah membangun ekosistem bisnis yang mendukung aktivitas ekonomi baru.
“Jakarta tetap menjadi pusat ekonomi utama Indonesia, namun dalam jangka menengah, peluang yang semakin menarik justru terletak pada bagaimana regulasi pemerintah, pembangunan infrastruktur dan investasi membantu membangun ekosistem ekonomi baru di berbagai wilayah lain di negara ini,” ujar Farazia.
Berdasarkan perkembangan tersebut, JLL mengidentifikasi tiga peluang utama yang berpotensi mendukung pertumbuhan sektor properti di Asia Tenggara, termasuk Indonesia.
1. Ekspansi manufaktur dan kawasan logistik
Pergeseran strategi rantai pasok global mendorong perusahaan untuk mempertimbangkan kembali lokasi produksi dan distribusi mereka. Diversifikasi basis manufaktur menjadi salah satu faktor yang dapat meningkatkan kebutuhan terhadap lahan industri, fasilitas pergudangan, dan infrastruktur logistik.
Indonesia memiliki peluang untuk menangkap momentum tersebut melalui pengembangan kawasan industri yang terhubung dengan pelabuhan, jaringan transportasi, dan pusat distribusi. Sejumlah wilayah di Jawa Tengah, seperti Batang, Kendal, dan Semarang, menjadi kawasan yang patut dicermati karena didukung pembangunan infrastruktur dan perkembangan aktivitas manufaktur.
Pertumbuhan kawasan tersebut berpotensi menciptakan permintaan baru dari perusahaan yang ingin memperluas kapasitas produksi maupun membangun fasilitas operasional di luar pusat industri yang sudah mapan.
Selain pengembangan fisik kawasan industri, peluang investasi juga dapat muncul melalui platform investasi institusional dan pengelolaan aset industri secara profesional. Namun, daya tarik masing-masing lokasi tetap bergantung pada ketersediaan infrastruktur, kepastian regulasi, akses tenaga kerja, dan efisiensi biaya operasional.
2. Meningkatnya kebutuhan pusat data dan infrastruktur digital
Perkembangan kecerdasan buatan atau artificial intelligence (AI), penggunaan layanan komputasi awan, serta meningkatnya kebutuhan penyimpanan dan pengolahan data mendorong perhatian terhadap pusat data.
Aset ini memiliki karakteristik berbeda dari properti komersial konvensional karena membutuhkan pasokan listrik yang andal, konektivitas jaringan berkapasitas tinggi, sistem pendinginan, serta dukungan infrastruktur yang memadai.
Bagi Indonesia, pertumbuhan ekonomi digital dan kebutuhan pengelolaan data di dalam negeri dapat menjadi pendorong permintaan terhadap fasilitas pusat data. Lokasi dengan akses energi, jaringan telekomunikasi, dan infrastruktur pendukung yang kompetitif berpotensi memperoleh keuntungan dari perkembangan tersebut.
Dari sisi investasi, pusat data juga menawarkan peluang diversifikasi ke segmen properti alternatif. Meski demikian, investor perlu mempertimbangkan besarnya kebutuhan modal, konsumsi energi, risiko teknologi, serta kemampuan operator memenuhi standar keamanan dan keberlanjutan.
Dengan karakteristik tersebut, keberhasilan investasi pusat data tidak hanya bergantung pada pertumbuhan permintaan digital, tetapi juga pada kesiapan infrastruktur dan efisiensi pengelolaan fasilitas.
3. Revitalisasi dan alih fungsi bangunan komersial
Perubahan kebutuhan pengguna ruang turut memengaruhi prospek gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan, khususnya bangunan yang sudah berusia tua atau tidak lagi sesuai dengan standar pasar.Di Jakarta, persaingan untuk menarik penyewa membuat kualitas bangunan, efisiensi operasional, lokasi, dan fasilitas pendukung semakin penting. Perusahaan juga semakin memperhatikan kenyamanan ruang kerja, akses transportasi, serta aspek lingkungan ketika menentukan lokasi operasional.
Kondisi tersebut mendorong pemilik properti untuk mempertimbangkan renovasi, peningkatan kualitas fasilitas, maupun perubahan fungsi bangunan apabila dinilai lebih sesuai dengan kebutuhan pasar.
Alih fungsi dapat menjadi salah satu alternatif untuk mempertahankan nilai aset ketika penggunaan sebelumnya tidak lagi memberikan prospek optimal. Namun, penerapannya membutuhkan kajian kelayakan yang mencakup struktur bangunan, perizinan, kebutuhan investasi, dan potensi permintaan untuk fungsi baru.
Pendekatan ini juga sejalan dengan kebutuhan meningkatkan efisiensi pemanfaatan aset yang sudah ada. Dengan perencanaan yang tepat, revitalisasi berpotensi memperpanjang masa guna bangunan sekaligus membuka peluang bisnis baru.
Peluang pertumbuhan meluas ke luar Jakarta
Meski Jakarta diperkirakan tetap menjadi pusat kegiatan bisnis nasional, arah investasi properti dalam jangka menengah berpotensi semakin dipengaruhi oleh perkembangan wilayah lain. Infrastruktur yang membaik, ketersediaan lahan, dan pertumbuhan ekosistem industri dapat memperkuat daya tarik kawasan di luar pusat ekonomi utama.Michael Glancy, Country CEO & Southeast Asia JLL, menyoroti konsentrasi aktivitas bisnis dan kecenderungan perusahaan memilih properti berkualitas tinggi tetap menjadi bagian dari dinamika pasar. Pada saat yang sama, pembangunan infrastruktur dan penyediaan lahan di kota-kota berkembang turut membuka jalan bagi penyebaran aktivitas ekonomi.
Menurut dia, perubahan tersebut menjadi salah satu perkembangan penting yang perlu dicermati dalam pasar properti Asia Tenggara.
Bagi perusahaan pengguna properti, kondisi ini menghadirkan pilihan lokasi yang lebih beragam. Keputusan tidak lagi hanya berpusat pada kawasan bisnis utama, tetapi juga mempertimbangkan aksesibilitas, efisiensi operasional, ketersediaan tenaga kerja, serta kualitas lingkungan kerja.
Pertimbangan keberlanjutan juga semakin relevan. Bangunan yang lebih efisien dalam penggunaan energi dan memiliki fasilitas yang sesuai dengan kebutuhan karyawan berpotensi menjadi pilihan bagi perusahaan yang ingin memenuhi target lingkungan, sosial, dan tata kelola atau ESG.
Head of Research & Advisory for Southeast Asia JLL Dr. Yang Liang Chua mengatakan, Indonesia masih menjadi salah satu pasar yang diperhitungkan investor di kawasan Asia Tenggara. Namun, keputusan investasi semakin membutuhkan ketepatan dalam memilih lokasi dan jenis aset.
Dengan demikian, potensi pasar yang besar tidak serta-merta menjamin keberhasilan setiap investasi. Investor perlu menilai prospek masing-masing koridor ekonomi, kebutuhan penyewa, karakteristik aset, serta risiko yang menyertai pengembangan properti.
Ke depan, prospek sektor properti Indonesia akan semakin ditentukan oleh keterhubungan suatu wilayah dengan jaringan infrastruktur, pusat produksi, jalur distribusi, dan ekosistem ekonomi yang berkembang. Kombinasi faktor tersebut dapat menjadi dasar bagi investor dan pengembang dalam mengidentifikasi peluang pertumbuhan baru di tengah perubahan struktur ekonomi nasional.
