Membedah Aturan LTV
Illustrasi (ANT/FB Anggoro).
Jakarta: Bongkar pasang aturan Loan To Value (LTV) tak terlepas dari perjalanan panjang perbankan dalam memberikan pinjaman kredit kepada nasabah dalam rangka kepemilikan rumah. Karena itu, rasio LTV erat kaitannya dengan apapun yang berhubungan dengan properti seperti rumah tapak, rumah susun (apartemen, flat, kondominium dan griya tawang), rumah kantor, dan rumah toko (ruko).

Rasio ini sangat penting bagi bank lantaran menjadi indikator keberhasilan suatu industri dalam mengelola keuangannya. Meski setiap bank menentukan sendiri besaran LTV-nya, Bank Indonesia selaku bank sentral tetap memberikan persyaratan mengenai angka rasio LTV agar sektor properti atau perumahan menjadi bersahabat bagi semua lapisan masyarakat.

Sejak diterbitkan pada 2012 lalu, ketentuan angka rasio LTV ini terus mengalami perubahan tergantung pada perubahan tingkat suku bunga dan nilai rumah yang dijadikan agunan. Sebab itu, angka LTV dapat naik atau turun seiring dengan naik atau turunnya BI rate. Berdasarkan penetapan peraturan Bank Indonesia, ada tiga tier kebijakan mengenai LTV, yang berturut-turut dinamai LTV I, II, dan III.

Kebijakan LTV I masing-masing didasari oleh Surat Edaran (SE) BI No. 14/10/DPNP per 15 Maret 2012 dan SE BI No. 14/33/DPbS per 27 November 2012. Dalam kebijakan LTV ini, BI menetapkan angka maksimum 70 persen untuk rasio LTV sebagai rasio pembiayaan kredit rumah konvensional maupun syariah, kecuali program perumahan Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Pada masa itu, bisnis properti terbilang mencapai puncak kejayannya lantaran ditopang oleh rendahnya tingkat suku bunga bank sentral disertai komposisi demograsi Indonesia yang mendukung. Selama periode Februari 2012 sampai pertengahan 2013, bank sentral mempertahankan suku bunga acuannya (BI rate) pada 5,75 persen. Kebijakan ini tentu membuat bank-bank komersial mengalami kenaikan pinjaman hipotek yang signifikan hingga 46 persen.

Tak lama setelah paruh kedua 2013, pertumbuhan ekonomi mengalami perlambatan yang disertai pelemahan tajam nilai tukar rupiah. Karenanya bank sentral terpaksa melakukan pengetatan kebijakan dengan menaikkan tingkat suku bunga acuan secara bertahap tapi agresif. BI rate naik menjadi 7,50 persen hingga akhir 2013.

Perubahan kebijakan itu mau tak mau turut mengoreksi aturan LTV sehingga bank sentral memutuskan menaikkan persyaratan uang muka minimum dan memotong pinjaman hipotek untuk kepemilikan rumah kedua guna mencegah peningkatan berlebihan dari pinjaman untuk hunian.

Kebijakan LTV I pun dirombak menjadi kebijakan LTV II yang dirumuskan pada SE BI No. 15/40/DKMP per 23 September 2013. Secara umum, angka maksimum kebijakan LTV II berkisar antara 50 persen hingga 90 persen tergantung dari tujuan kredit rumah dan jenis rumah (mulai dari ruko/rukan hingga rumah tipe di atas tipe 70).

Sementara itu, perubahan kebijakan LTV berikutnya ditandai oleh penurunan pasar properti ditengah ketidakjelasan politik Indonesia pada 2014. Mayoritas pengembang cenderung menunda proyek-proyek baru lantaran rendahnya pencairan pinjaman hipotek dan tingginya BI rate.  Indeks Harga Properti  Hunian dari Bank Indonesia turun dari 11,5 persen pada 2013 menjadi 6,3 persen di 2014. Penurunan terbesar dirasakan di wilayah Jakarta, Bogor, Depok Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek).

Lesunya sektor ini terus dijumpai hingga kuartal 1-2015. Tercatat penjualan properti di kuartal pertama hanya tumbuh 26,6 persen dibandingkan dengan kuartal sebelumnya dengan angka 40,1 persen. Hal itu juga disebabkan oleh tingkat pertumbuhan ekonomi yang semakin melambat dibandingkan tahun sebelumnya. Bank sentral pun tidak memiliki ruang untuk memotong BI rate karena inflasi yang tinggi dan defisit transaksi berjalan yang kian lebar.

Satu-satunya jalan yang ditempuh BI ialah menaikkan rasio LTV untuk pinjaman hipotek rumah mulai Juni 2015. Kebijakan LTV sebelumnya disempurnakan melalui PBI Nomor 17 Tahun 2015 dengan maksimum untuk pembelian rumah pertama dinaikkan menjadi 80 persen dari sebelumnya 70 persen. Untuk pembelian rumah kedua rasio LTV dinaikkan menjadi 70 persen dari sebelumnya 60 persen.

Selanjutnya, rumah ketiga rasio barunya adalah 60 persen dari sebelumnya 50 persen. Ini berlaku lebih spesifi untuk properti menurut jenisnya (tapak, susun, atau ruko/rukan), tipe rumah antara tipe 21-70, dan tujuan pembiayaannya mulai dari MMQ, IMBT, hingga murabahah.

Dinamika berbeda terjadi pada 2016, BI mengubah kebijakan terkait suku bunga acuan dari BI Rate menjadi BI 7-day Repo Rate. Sepanjang tahun, bank sentral menurunkan suku bunga acuan sebanyak enam kali, masing-masing 25 basis poin hingga berada di level 4,75 persen.

Perubahan suku bunga ini turut merelaksasi rasio LTV dengan mekanisme KPR Inden di mana uang muka atau down payment (DP) kredit untuk rumah pertama sebesar 15 persen, sedangkan DP pembiayaan syariah menjadi 10 persen. Aturan ini tertuang dalam Peraturan Bank Indonesia (PBI) No 18/16/PBI/2016. Sebelumnya, tercatat antara fasilitas rumah pertama dan kedua dan seterusnya mempunyai selisih 10 persen. Dengan aturan ini maka selisih antara rumah pertama dan kedua dan seterusnya adalah lima persen.

Di masa kepemimpinan Agus Martowardojo, BI berencana terus memperluas pelonggaran kebijakan berdasarkan segmen penerima (LTV targeted). Pasalnya, penerapan relaksasi LTV tak efektif kalau hanya berdasarkan wilayah (spasial). Relaksasi LTV sesuai dengan segmen dapat lebih mencegah risiko bubble pada sektor KPR. Bubble adalah gejolak akibat permintaan berlebihan atas sektor tertentu yang dapat mengerek drastis harga dan akhirnya mengguncang stabilitas perekonomian karena risiko keuangan seperti kredit macet ikut membesar.

Sayangnya rencana tersebut harus berubah lantaran dalam kurun dua bulan BI mengerek suku bunga acuan hingga 100 basis poin atau menjadi 5,25 persen pada Juni 2018. Keputusan itu diambil oleh Gubernur baru BI Perry Warjiyo demi menstabilkan nilai tukar rupiah yang terus terpuruk di level Rp14.000 per USD.

Tingginya bunga acuan tentu akan mengerek bunga kredit sehingga berimbas pada lesunya sektor properti dalam negeri. Sebab itu, bank sentral kembali meramu aturan LTV dengan memberikan kewenangan kepada industri perbankan untuk mengatur sendiri jumlah LTV dari fasilitas kredit sesuai dengan analisa bank terhadap debiturnya dan kebijakan manajemen risiko masing-masing bank.

Bahkan relaksasi kebijakan makroprudensial tersebut memungkinkan uang muka atau down payment/DP hingga nol persen. Pengaturan tipe rumah pun juga diserahkan kepada bank atau diperluas pada tipe rumah tapak dan rumah susun 70 meter persegi serta rumah susun tipe 22-70 meter per segi.

Namun, pelonggaran LTV hanya berlaku untuk bank dengan rasio NPL Net kecil dari lima persen dan NPL KPR gross besar dari lima persen. Aturan resminya baru akan dirilis oleh BI pada 1 Agustus 2018.

"Pelonggaran LTV merupakan salah satu langkah BI meningkatkan daya beli masyarakat di tengah langkah BI mengetatkan ekonomi," kata Perry.

Menurut Peneliti Institute Development of Economic and Finance (Indef) Bhima Yudhistira, kebijakan pelonggaran LTV disambut baik oleh generasi milenial dan kalangan menengah ke atas. Pasalnya, milenial selama ini terhambat DP rumah yang mahal terutama hunian pertama. Bagi kelas menengah atas akan memanfaatkan kebijakan LTV untuk menambah investasi properti.

Meski begitu, bank sentral dinilai perlu mencermati dampak pelonggaran LTV terhadap kredit macet meskipun BI memberi batasan maksimal NPL sebesar lima persen bagi bank yang ingin memberikan fasilitas DP murah.

Idealnya, LTV berada di kisaran 85-95 persen dan tergantung kemampuan tiap bank. Jika pertumbuhan kredit sudah mencapai target maka BI dapat kembali memperketat LTV-nya pada kisaran 75-85 persen. Jika bank langsung memberikan DP nol persen maka kemungkinan risiko kredit macet juga akan tinggi.

"Saran saya soal kebijakan LTV ini juga punya batas waktu. BI perlu memantau efektivitas pelonggaran LTV secara periodik," ungkap Bhima saat dihubungi Medcom.id.

Gairahkan Pasar Properti

Sejumlah pengembang menyambut baik rencana Bank Indonesia dalam melonggarkan kebijakan aturan loan to value (LTV) dan aturan mengenai Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) Inden. Relaksasi kedua aturan tersebut dipercaya dapat menggairahkan pasar properti di masa mendatang.

Ketua Umum Asosiasi Real Estate Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata mengatakan upaya relaksasi tersebut telah memberikan efek positif bagi psikologis para pengembang. Mereka seolah mendapat ruang baru dalam berkreasi dengan memiliki skema-skema penjualan yang lebih luas dan beragam.

Apalagi kebijakan ini kemudian menyisir kalangan menengah yang tidak memiliki cukup uang untuk DP. Skema pembiayaan rumah rakyat dengan melibatkan swasta tersebut, katanya baru pertama kali terjadi. Pasalnya, di banyak negara skema perumahan rakyat sepenuhnya dikerjakan oleh pemerintah.

"Skema pembiayaan rumah rakyat satu-satunya melibatkan swasta di mana-mana mah itu melibatkan pemerintah sehingga kecepatannya bermacam-macam. Katakanlah dia punya uang banyak DP 60 persen kan boleh juga, kalau enggak ada uang boleh nol persen. Ini ada ruang bagaimana si pengembang bisa berkreasi membuat skema-skema penjualan yang lebih luas," katanya kepada Medcom.id.


Dia pun memprediksi sektor properti akan tumbuh hingga 12 persen setelah aturan tersebut resmi dirilis. Namun, efek psikologis terhadap penjualan properti baru akan tampak pada tiga bulan ke depan.

Sementara itu, bank sentral memperkirakan efek dari pelonggaran LTV yang berakibat pada turunnya uang muka baru akan terasa sembilan bulan kemudian. Berarti pertumbuhan penyaluran KPR baru akan terdongkrak pada kuartal kedua 2019.

Namun demikian, bank sentral tetap menargetkan pertumbuhan KPR tahun ini di kisaran 13,47 hingga 14 persen. Pertumbuhan tersebut dipercaya dapat berkontribusi sebesar 0,04 persen terhadap produk domestik bruto (PDB) hingga akhir 2018. Hingga akhir Mei lalu, pertumbuhan KPR sekitar 12,75 persen atau terpaut sedikit dari target di akhir tahun.

Asisten Gubernur Kepala Departemen Kebijakan Makroprudensial Filianingsih Hendarta mengatakan kemampuan membayar rumah tangga masih relatif tinggi atau Debt to service ratio (DBT) secara nasional baru berada di angka 10,96 persen. Artinya masih ada ruang untuk pertumbuhan KPR lantaran sektor ini mempunyai efek pengganda yang besar terhadap perekonomian nasional.

"Tidak serta-merta target akan tercapai. Artinya, bank harus mempersiapkan diri. Butuh waktu," kata Filianingsih.

Berdasarkan data Bank Indonesia pasca-implementasi pelonggaran LTV pada Agustus 2016, terdapat kenaikan permintaan KPR. Tapi hingga Agustus 2016, pertumbuhan KPR hanya mencapai 6,21 persen secara tahunan (yoy).

 



(SAW)

Dapatkan berita terbaru dari kami.

Ikuti langkah ini untuk mendapatkan notifikasi

Powered by Medcom.id