Mau Beli Rumah? Begini Cara Menghitung Cicilan KPR per Bulan

Jakarta: Membeli rumah membutuhkan perencanaan keuangan yang matang. Selain menyiapkan uang muka atau down payment (DP), calon pembeli perlu menghitung cicilan KPR setiap bulan agar sesuai dengan kemampuan finansial.

Simulasi KPR dapat membantu calon pembeli membandingkan skema pembiayaan, memperkirakan total kewajiban, serta mengantisipasi perubahan angsuran ketika suku bunga berubah.

Sebagai ilustrasi, seseorang membeli rumah seharga Rp500 juta dengan DP Rp100 juta. Dengan demikian, pokok pinjaman yang diajukan sebesar Rp400 juta.

Berikut cara menghitung cicilan KPR bulanan berdasarkan beberapa skema suku bunga dan metode angsuran yang dikutip dari laman Pegadaian.

Cara menghitung cicilan KPR bulanan

 

1. Cicilan KPR dengan Fixed Rate

Fixed rate merupakan skema suku bunga tetap selama periode tertentu sesuai perjanjian. Selama periode tersebut, perubahan suku bunga acuan tidak langsung memengaruhi tingkat bunga KPR yang telah disepakati.

Sebagai contoh, pinjaman sebesar Rp400 juta menggunakan bunga tetap 6 persen per tahun selama tiga tahun pertama, dengan tenor keseluruhan 15 tahun.

Jika dihitung menggunakan metode anuitas, dengan asumsi bunga bulanan 0,5 persen dan tenor 180 bulan, cicilan diperkirakan sebesar Rp3,38 juta per bulan.

Angsuran tersebut berlaku selama tingkat bunga dan ketentuan pembayaran tidak berubah. Setelah masa bunga tetap berakhir, cicilan dapat disesuaikan berdasarkan skema bunga berikutnya dalam perjanjian KPR.

2. Cicilan KPR dengan Capped Rate

Capped rate merupakan skema bunga yang memiliki batas maksimum sesuai ketentuan perjanjian. Tingkat bunga dapat berubah, tetapi tidak boleh melebihi batas yang telah disepakati selama periode berlakunya skema tersebut.

Misalnya, pinjaman Rp400 juta memiliki batas bunga maksimum 10 persen per tahun. Jika bunga yang berlaku sebesar 8 persen, simulasi cicilan anuitas dengan tenor 15 tahun menghasilkan angsuran sekitar Rp3,82 juta per bulan.

Jika bunga naik hingga 10 persen, cicilan berdasarkan asumsi pokok pinjaman dan tenor yang sama menjadi sekitar Rp4,30 juta per bulan.

Dalam praktiknya, perhitungan angsuran perlu menggunakan sisa pokok pinjaman dan sisa tenor pada saat perubahan bunga berlaku. Karena itu, angka tersebut merupakan ilustrasi, bukan besaran cicilan yang pasti.
   

3. Cicilan KPR dengan Floating Rate

Floating rate merupakan suku bunga yang dapat berubah mengikuti ketentuan produk pembiayaan dan kondisi pasar. Perubahan bunga berpotensi membuat cicilan KPR naik atau turun.

Sebagai ilustrasi, bunga KPR berubah menjadi 11 persen per tahun setelah periode bunga tetap berakhir. Jika pinjaman masih Rp400 juta dengan tenor 15 tahun, cicilan anuitas diperkirakan mencapai Rp4,55 juta per bulan.

Namun, perhitungan sebenarnya harus menggunakan sisa pokok pinjaman dan sisa tenor. Jika perubahan bunga terjadi setelah beberapa tahun pembayaran, hasilnya akan berbeda dari simulasi yang menggunakan pokok pinjaman awal.

Calon debitur sebaiknya menyiapkan ruang dalam anggaran untuk mengantisipasi kemungkinan kenaikan cicilan.

4. Cicilan KPR dengan Skema Hybrid

KPR hybrid menggabungkan beberapa skema bunga dalam satu masa pinjaman. Sebagai contoh, bank menawarkan bunga tetap selama beberapa tahun pertama, kemudian menerapkan bunga mengambang.

Dengan pinjaman Rp400 juta, bunga tetap 6 persen per tahun selama tiga tahun, dan tenor keseluruhan 15 tahun, cicilan awal diperkirakan sebesar Rp3,38 juta per bulan.

Setelah tiga tahun pembayaran, cicilan berikutnya dihitung berdasarkan sisa pokok pinjaman dan sisa tenor. Jika sisa pokok sekitar Rp345,9 juta, bunga berubah menjadi 11 persen per tahun, dan sisa tenor 12 tahun, cicilan diperkirakan sekitar Rp4,34 juta per bulan.

Besaran tersebut hanya simulasi. Angsuran aktual bergantung pada jadwal pembayaran, ketentuan bunga, dan perhitungan bank.

5. Cicilan KPR dengan Metode Anuitas

Anuitas merupakan metode penghitungan angsuran, bukan jenis suku bunga. Metode ini dapat digunakan bersama skema bunga tetap maupun mengambang.

Dalam sistem anuitas, total angsuran pokok dan bunga relatif sama selama tingkat bunga tidak berubah. Namun, komposisi pembayaran berubah sepanjang tenor.

Pada awal masa pinjaman, porsi bunga umumnya lebih besar dibandingkan pembayaran pokok. Seiring berjalannya waktu, porsi pembayaran pokok meningkat, sedangkan porsi bunga menurun.

Untuk pinjaman Rp400 juta dengan bunga 6 persen per tahun dan tenor 15 tahun, cicilan anuitas diperkirakan sebesar Rp3,38 juta per bulan.

Sebagai catatan: Angka simulasi dalam naskah perlu diperiksa kembali sebelum tayang. Simulasi fixed rate Rp400 juta dengan bunga 6 persen dan tenor 15 tahun menghasilkan angsuran sekitar Rp3,38 juta per bulan.

Namun, angka untuk skema hybrid bergantung pada sisa pokok setelah tiga tahun pembayaran; nilai sisa pokok Rp345,9 juta perlu diverifikasi dengan jadwal amortisasi yang digunakan.

Untuk capped dan floating rate, sebaiknya ditegaskan bahwa simulasi memakai pokok pinjaman dan tenor yang sama, bukan otomatis mencerminkan cicilan aktual setelah bunga berubah.


(KIE)

• kpr
• Bunga Anuitas
• Tips Beli Rumah