Sengkarut Gedung Bertingkat
3Contents

SENGKARUT GEDUNG BERTINGKAT

Updated 01 Oktober 2018 14:23
  1. Diimpit Pencakar Langit
  2. Hukum Rimba di Hutan Beton
  3. Mengerek Untung di Atas Gedung
  • Content 1 of 3
Telusur

Diimpit Pencakar Langit

M Rodhi Aulia    •    28 September 2018 20:59

Lanskap gedung-gedung perkantoran, apartemen dan permukiman penduduk di kawasan Grogol, Jakarta Barat. (ANTARA FOTO/Widodo S). Lanskap gedung-gedung perkantoran, apartemen dan permukiman penduduk di kawasan Grogol, Jakarta Barat. (ANTARA FOTO/Widodo S).

"Bekerja di perusahaan besar belum tentu bisa beli rumah."

Kalimat itu terlontar dari mulut Pengamat Perkotaan, Yayat Supriatna saat berbincang dengan Medcom Files di ruang kerjanya, Fakultas Arsitektur Lanskap dan Teknologi Lingkungan, Universitas Trisakti, Grogol, Jakarta Barat, Rabu 19 September 2018.

Yayat tidak bermaksud menebar pesimisme di tengah generasi milenial. Tapi ia khawatir, generasi milenial semakin sulit memiliki hunian yang layak, karena harga properti terus meningkat.

Nyaris tak terbendung. Apalagi di kota besar seperti Jakarta. "Gaji mereka tidak akan cukup membeli rumah," ujar dia.

Merujuk data Badan Pusat Statistik (BPS), sebanyak 48,91 persen penduduk DKI Jakarta tidak mempunyai rumah milik sendiri. Jika penduduk Jakarta berjumlah 10 juta, berarti ada 4,89 juta warga Ibu Kota yang masih ngontrak.

Sementara itu, persentase rumah tangga yang menempati bangunan tempat tinggal milik sendiri 48,91 persen. Sisanya, sebanyak 51,09 persen rumah tangga di Ibu Kota, tinggal di rumah sewa.



Pengamat Perkotaan, Yayat Supriatna saat berbincang dengan Medcom Files di ruang kerjanya, Fakultas Arsitektur Lanskap dan Teknologi Lingkungan, Universitas Trisakti, Grogol, Jakarta Barat. (M. Rodhi Aulia)

 

Untuk siapa?

Jakarta menjadi 'rumah' bagi gedung-gedung pencakar langit. Para pengembang, berlomba-lomba membangun gedung setingi-tingginya. Wajar memang, lahan di Jakarta terbatas, maka arah pembangunan gedung mengarah ke atas. Rumah susun atau apartemen di Jakarta jadi pilihan.

Tapi sayangnya, gedung-gedung tinggi di Jakarta masih diperuntukkan untuk pembangunan kantor. Padahal, ketersediaan kantor di Jakarta sudah berjubel. Justru, kebutuhan pemukiman masih kekurangan.  

Faktanya, sebagian ruang gedung di Jakarta, terutama di kawasan pusat bisnis atau CBD (Central Bussiness District), tidak semuanya terisi alias kosong. Salah satunya Wisma Nugra Santana yang terletak di kawasan Jalan Jenderal Sudirman.

"Vacancy-nya (tingkat kekosongan gedung) 25 persen," kata Marketing Wisma Nugra Santana, Supadmi kepada Medcom Files, Rabu 12 September 2018.

Kekosongan itu sudah terjadi sekitar satu hingga dua tahun ke belakang. Di antara faktornya adalah tenant yang pindah ke lokasi lain atau pun gulung tikar.

"Waktu itu tenant saya, (perusahaan) tambang banyak sekali. Tapi karena waktu itu tambang (turun) jadi boro-boro mereka ke gedung lain. Mereka close," ujar dia.



Marketing Wisma Nugra Santana, Supadmi. (Dhaifurrakhman Abas).


Hal senada diungkapkan Divisi Pemasaran Menara Taspen, Rian Camerling. Dalam dua tahun belakang, okupansi Menara Taspen maksimal sekitar 90 persen.

Sisanya masih kosong. Belum ada tenant baru yang menempati beberapa lantai di Menara tersebut. Kendati demikian, Supadmi dan Rian sama-sama terus berupaya menawarkan keunggulan gedung mereka agar okupansi kembali meningkat.

"Jadi memang permintaan tidak sebanyak ketersediaan gedungnya," kata Rian kepada kami di kantornya, Menara Taspen, Jalan Jenderal Sudirman, Tanah Abang, Jakarta Pusat, Senin 10 September 2018.



Divisi Pemasaran Menara Taspen, Rian Camerling. (Dhaifurrakhman Abas)

 

Perubahan Fungsi

Keterbatasan lahan membuat rumah susun atau hunian vertikal menjadi pilihan generasi milenial. Apalagi gaya hidup generasi itu jauh berbeda dengan generasi sebelumnya.

"Anak muda sekarang pelan tapi pasti akan pindah ke rusun karena tekanan biaya transportasi dan efisiensi. Sekarang orang tak lagi melihat rumah di mana, tapi di mana apartemen?, bisa datang ke kantor berapa menit?," kata Yayat.

Namun, alihfungsi gedung dari kantor menjadi hunian vertikal, bukan perkara enteng. Menurut Supadmi, banyak hal yang perlu dipertimbangkan agar gedung atau sebagian lantai gedung yang kosong itu dijadikan hunian.  

"Kalau untuk tempat tinggal agak sulit. Masak tempat tinggal, toiletnya sama-sama. Kan enggak mungkin. Nanti mandinya ngantre lagi. Kecuali direnovasi dibuat menjadi apartemen mungkin. Tapi tetap saja sepertinya enggak. Karena konstruksinya berbeda," kata dia.

Memang kini ada gedung perkantoran yang baru, dibangun dengan konsep perpaduan perkantoran dan hunian. Semisal konsep SOHO (Small Office Home Office). Akan tetapi jika gedung tua, atau dari awal yang dibangun dengan konsep perkantoran, akan sulit disulap menjadi hunian.

"Ini menarik. Tapi saya kira enggak cocok juga dijadikan tempat tinggal. Layout-nya juga berbeda. Saya kira akan sulit," kata Rian menambahkan.

Di samping dari sisi konstruksi, perubahan fungsi itu juga bisa terkendala aturan. Sebab, gedung yang awalnya dibangun sebagai perkantoran tidak serta-merta dapat dijadikan hunian.

"Yang namanya kantor dan hunian itu beda. Dari liftnya saja beda. Kalau kantor liftnya mesti banyak. Karena mobilitas orang kan tinggi. Kalau hunian paling sedikit karena digunakan setidaknya saat pergi dan pulang," kata Direktur Riset Savills Indonesia Anton Sitorus saat kami sambangi di kantornya, Panin Tower, Senayan City, Jakarta Pusat, Jumat 14 September 2018.



Direktur Riset Savills Indonesia Anton Sitorus. (Dhaifurrakhman Abas)


Anton menegaskan, lagi-lagi untuk mengubah dari kantor ke hunian diakui bukan perkara mudah dan murah. Tapi, kata dia, hal tersebut bukan tidak mungkin.

"Cuma memang mungkin saja ada yang berpikir begitu. Daripada rugi kan," ucap dia.

Kepala Seksi Penindakan Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan (Dinas Citata) DKI Jakarta, Iwan Kurniawan menegaskan, pihaknya akan menindak bangunan yang tidak sesuai izin peruntukan. Tentunya penindakan itu dilakukan melalui beberapa tahap.

"Mulai surat peringatan pertama sampai segel. Kalau dulu, kami bisa sampai ke tahap pembongkaran. Sekarang itu tugas dan wewenangnya Satpol PP," kata Iwan kepada Medcom Files di kantornya, Kamis 13 September 2018.



Kepala Seksi Penindakan Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan (Dinas Citata) DKI Jakarta, Iwan Kurniawan. (M. Rodhi Aulia).

 

Salah arah

Pengamat Tata Kota Nirwono Joga mengungkapkan, 80 persen gedung pencakar langit di Jakarta menyalahi tata ruang kota. Ya, pembangunan gedung tinggi ada aturannya, yakni berada di zona perkantoran dan zona rumah susun. Pembangunan kota harus mengikuti peta Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) DKI Jakarta 2030 serta Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi.

Sederhananya, letak zona perkatoran harus dekat dengan zona rumah susun (apartemen/flat). Ini bertujuan memangkas jarak perjalanan dan ongkos transportasi. Sementara itu, zona pemukiman atau perumahan tapak, berada di pinggiran kota. Yang terjadi saat ini, banyak rumah susun dibangun di pinggir Jakarta, dijauhkan dari pusat kegiatan ekonomi.

Pula, banyak pengembang membangun gedung kantor dan hunian bertingkat di pinggiran Jakarta atau di luar peruntukkan zona. Akibatnya, pusat kegiatan ekonomi tersebar ke sembarang titik. Pergerakkan penduduk kota menjadi tidak terkontrol. Ini yang bikin kemacetan.

Belum lagi, ada 2,4 juta orang yang masuk ke Jakarta setiap hari. Rata-rata mereka berasal dari kelompok berpengahasilan menengah yang tidak sanggup membeli hunian di tengah kota Jakarta.

"Sudah salah sejak awal," ujar ujar Nirwono saat kami hubungi, Kamis 27 September 2018.



Peta Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) DKI Jakarta 2030 serta Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi. (Pemrov DKI Jakarta).


Pembangunan gedung tinggi tak ada salahnya, sepanjang berdiri di zona yang semestinya. Ambil misal, kawasan Menteng, Jakarta Pusat. Bila merujuk peta RTRW DKI Jakarta 2030, Menteng masuk zona pemukiman. Artinya, tidak boleh ada gedung tinggi dibangun di sana. Kini, kawasan Menteng tumbuh menjadi kawasan komersil dan mulai disesaki gedung-gedung jangkung.

"Ada lagi, kawasan Kemang, itu masuk zona pemukiman. Banyak yang tidak sesuai," tambah Nirwono.

Ini terjadi karena Pemprov DKI Jakarta terlalu gampang memberi izin pembangunan gedung. Padahal, kata Nirwono, membangun gedung tinggi memiliki banyak risiko. Mulai risiko gempa bumi sampai risiko ancaman kekurangan air tanah.

"Terlalu gampang memberi izin," pungkasnya.

 

Sengkarut Gedung Bertingkat
3contents

SENGKARUT GEDUNG BERTINGKAT

Updated 01 Oktober 2018 14:23
  1. Diimpit Pencakar Langit
  2. Hukum Rimba di Hutan Beton
  3. Mengerek Untung di Atas Gedung

Dapatkan berita terbaru dari kami.

Ikuti langkah ini untuk mendapatkan notifikasi

Powered by Medcom.id