Wawancara Khusus

Strategi Investasi Properti dan Saham ala Benny Tjokro

Arif Wicaksono 01 Juli 2018 00:11 WIB
tips keuangan
Strategi Investasi Properti dan Saham ala Benny Tjokro
Benny Tjokrosaputro. (FOTO: Medcom.id/Arif Wicaksono)
BERINVESTASILAH dengan mata jeli dan telinga yang tajam. Kata-kata itu diucapkan Benny Tjokrosaputro ketika melakukan wawancara dengan tim Medcom.id beberapa waktu lalu. Benny memang dikenal jeli ketika berinvestasi. Investasi terkini adalah keputusan dia dalam mengubah core buisness PT Hanson Internasional (MYRX) menjadi perusahaan properti pada beberapa waktu silam. Perusahaan yang tadinya menjual batu bara  ini sempat diremehkan dalam persaingan industri properti di pasar modal.

Namun tak butuh waktu lama proyek Kota Citra Maja Raya sebagai proyek awal Hanson diterima pasar dan membuatnya diperhitungkan. Bisnis perumahan murah merupakan salah satu strategi Benny untuk melihat lagi lesunya permintaan di segmen menengah atas. Permintaan saham MYRX juga terbukti tinggi dengan masuknya emiten itu dalam indeks LQ45 yang berisikan saham-saham yang likuid.

Benny juga dikenal sebagai investor pasar modal yang aktif. Selain di Hanson dia juga membeli saham di PT Rimo International Lestari Tbk (RIMO). Tak hanya itu dia juga merupakan pelaku pasar yang membeli saham berdasarkan fundamentalnya. Terutama ketika membeli saham PT Aneka Tambang Tbk (ANTM) di harga Rp350 dan menjualnya di harga Rp985. Berikut petikan wawancara tim Medcom.id beberapa waktu lalu yang membahas investasi properti dan pasar modal.

Apa investasi yang cocok bagi anak muda (generasi milenial) menurut Bapak?

Anak muda beda-beda. Anak muda yang cekak atau yang bisa main panjang. Jadi muda atau tua bukan patokan. Balik lagi kekuatan orang bilang lokasi penting tapi holding power (keuangan) penting.

Kalau beli properti kita harus menunggu sampai harganya hot hingga kita diam maka dikejar  orang plus kalau investasi kita naik kelas dan misalnya beli Maja dari Rumah Sederhana (RS) bisa naik dan bisa seperti Serpong per meter jadi puluhan juta. BSDE dulu ada RS sekarang bagaimana BSDE jual RS. Meskipun ada RS yang beli pasti bangun untuk rumah bagus.

Jadi quantum leap bukan hanya melebihi inflasi tapi berloncat-loncat. Dan untuk bisa dapat loncatan itu mata harus jeli, kuping harus tajam. Balik lagi bukan muda dan tua melainkan holding power saya mau beli properti tapi saya cuma kuat satu bulan ya ngapain. Saya sudah pikir belasan tahun untuk proyek di Maja dan kerja satu generasi punya punya duit banyak bukan berarti gampang dikerjakan selama satu hari.

Jadi investasi properti sangat menjanjikan?

Investasi yang quantum leap itu di sektor properti. Kita beruntung untuk negara seperti Indonesia investasi properti menjanjikan karena penduduknya banyak dan generasi mudanya lebih tinggi. Di Jepang harga properti bisa turun karena pembeli usia mudanya sedikit sehingga demand enggak ada.

Dua puluh tahun lalu penduduk Jakarta hanya tujuh juta dan ketika kota satelit tambah maka sudah merambah ke Serang dan Karawang dan sama seperti Malaysia. Jumlah penduduk di Jakarta hampir sama dengan Benua Australia. Menurut saya backlog bukan satu koma sekian juta, tapi bisa lebih karena harga properti bisa tinggi maka seperti piramida ada di bawah.

Kita cari tanah murah tapi masalahnya tanah murah biasanya jauh. Transportasi yang bisa menjangkau wilayah terpencil ya kereta api. Ayah saya ajarkan kumpulkan lahan di pinggir stasiun kereta api. Saya ingat waktu saya kumpulkan tanah di Hanson beberapa orang melecehkan disetujui saja tak mungkin. Padahal sekarang saham Hanson sudah masuk LQ45.

Investasi properti menjadi hedging paling bagus karena harganya bukan karena naik secara inflasi saja tetapi naik kelas karena harga juga akan naik jika lingkungan mendukung.

Kita butuh keberanian untuk melakukan untuk quantum leap. Tak semua kota di dunia yang punya growth seperti Jakarta. Dan kita punya tim yang kuat di pembebasan tanah yang kebanyakan dari anak muda. Harga jual di segmen menengah bawah juga menjanjikan dengan harga beli di Rp130 juta maka harga jual bisa Rp160 juta, maka ini sangat besar sekali potensinya kalau kita liat persentasenya.

Apakah Hanson juga merambah daerah lain selain di Maja?

Di Serpong kita jual tiga sampai lima juta per meter. Harga tanah di Serpong lebih tinggi ketimbang di Maja. Saya masih jual rumah tapak di Serpong. Selama herga jual tanah murah kita jual rumah tapak sekali waktu harga mahal baru kita buat high rise (apartemen).

Berapa tahun lagi Bapak akan bangun apartemen?

Sederhana kita hitung dari cara pembebasan tanah karena ongkos tanah lebih murah dari konstruksi otomatis saya jual rumah tapak berbeda jika kebalikannya. Di Serpong saya kira enggak lama tiga sampai lima tahun lagi akan bangun high rise. Maja mungkin butuh 10 tahun lagi ke depan.

Selain itu ada wilayah lain di luar Pulau Jawa?

Anak usaha saya Rimo ada di wilayah lain seperti di Sulawesi. Saya enggak tahu detailnya tapi kalau di Hanson saya lebih monitor. Menurut saya kuenya masih di Jakarta karena urbanisasi masih gila dan orang akan terus pergi ke Jakarta, jadi ini pekerjaan kita.

Wacana pemindahan ibu kota nantinya bisa memengaruhi bisnis properti di DKI Jakarta

Apa begitu mudah untuk pemindahan ibu kota? Dulu juga ada isu departemen tertentu akan mulai merekolasi ke Palangkaraya atau Maja. Saya enggak tahu bagaimana koordinasinya karena tiap hari mondar-mandir pesawat bagaimana mengaturnya....

Banyak analis memprediksi daya beli masih lemah untuk properti?

Semakin banyak orang yang berkerja dan mereka semakin butuh rumah. Mereka enggak beli karena ekonomi masih loyo. Ingat Indonesia didukung demand yang besar. Menurut saya properti loyo bukan berarti demandnya enggak ada, tetapi karena daya beli yang masih lemah. Demand akan semakin tinggi meskipun daya beli melemah. Orang investasi properti tahan nafas saat daya beli lemah, tapi saat daya beli naik dengan banyak lapangan pekerjaan maka dia panen. Developer bisa tiap minggu jualan.

Kalau segmen menengah ke atas tertahan karena daya beli lesu dan pajaknya berat. Spekulan juga berat kalau pajaknya tinggi. Tapi saya percaya akan tiba saatnya pemerintah akan me-loss lagi dan akan tiba saat itu datang.

Jadi spekulan pindah ke segmen menengah bawah Pak?

Ya di bawah akan banyak spekulan dan mereka akan beli rumah segmen menengah bawah. Kita enggak bisa pilih-pilih jual rumah murah dan tiba tiba ada pabrik butuh rumah untuk 1.000 orang, maka kita enggak bisa nolak. Saat yang murah lebih laku lebih baik jual yang murah jangan jual yang mahal begitu kan prinsipnya.

Kita sudah bicarakan investasi properti, bagaimana dengan investasi saham, apakah ada kiat khusus?

Menurut saya mentality penting jika ingin investasi untuk long term seperti pensiun maka beli lah yang track record-nya bagus dan company yang growth story-nya tinggi. Jangan pilih saham perusahaan yang doyan utang.

Kalau untuk pemain short term maka investor seperti ini menurut saya mending lihat gosip-gosip dan liat company-nya dan ada isinya enggak bagaimana equity dan income-nya. Beli diharga bawah minimal rugi akan kecil dan untuk jangka panjang bisa dibeli saham saat bursa di harga murah. Jadi disaat rendah beli saham di bawah. Jangan ikut takut.

Dengan situasi seperti ini apakah lebih menarik saham blue chip atau second liner?

Saya enggak ada batasan blue chip dan second liner. Saya ada koridor investasi tapi saya basic-nya punya harga yang kelewat murah kalau bagus ya blue chip, tapi kalau second liner juga bagus. Kalau untuk sektor harusnya dengan rupiah anjlok maka ekspor komponen bagus dan saya rasa Indonesia consumer goods bagus dan Anda tanya diskon paling banyak ada properti dan saya lihat misalnya Intiland (DILD) market cap Rp3 triliun itu satu proyek pembangunan Intiland. Saat investor panik, ini saatnya beli menurut saya kemudian tinggal analisa masing-masing. Di saat saham lagi panik, maka itu saat yang terbaik untuk beli saham.



(AHL)